O que a Selic a 2% ao ano significa para o mercado imobiliário

Você pensa em adquirir um imóvel? Vai precisar de financiamento imobiliário? A hora é agora: Os juros estão baixos; o mercado tem boa oferta de imóveis usados, em função de muitos proprietários precisarem “fazer dinheiro” por conta de perdas na pandemia; e os preços dos imóveis novos também caíram, porque as expectativas das construtoras no início do ano foram prejudicadas pela pandemia. Há um espírito de “liquidação” em muitos lançamentos.

A queda da taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e de Custódia) está diretamente relacionada com os custos dos empréstimos imobiliários. As instituições financeiras que oferecem esse tipo de financiamento costumam repassar parte do corte da taxa básica de juros às taxas cobradas no contrato, tornando as prestações mais suaves. O crédito passa a caber no bolso de um número maior de pessoas.

Em julho/2015, quando a Selic atingiu seu patamar máximo de 14,25% ao ano, a taxa média de financiamento imobiliário chegou a 11,8% ao ano; hoje está em torno de 7,5% ao ano, segundo o Banco Central. Estamos diante de prestações 40% menores para o mesmo valor financiado. Ainda segundo o Banco Central, “o volume total transacionado nos financiamentos imobiliários cresceu 20,5% no primeiro semestre deste ano na comparação com o mesmo período do ano passado, somando R$50,8 bilhões no período”. Juros mais baixos animam mais compradores.

Mas muitos candidatos a financiamento imobiliário se queixam de que os sistemas são complexos, e que é difícil entender o que afinal estão pagando. Vamos tentar explicar o que acontece nos dois principais sistemas de financiamento imobiliário: o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (Sistema de Prestações Constantes).

Mas antes, tenha sempre em mente a seguinte equação:

PRESTAÇÃO = AMORTIZAÇÃO + JUROS

A parcela referente à amortização é o que vai reduzindo o saldo devedor de sua dívida mês a mês. Já a parcela referente aos juros é o custo do financiamento; é a remuneração de quem concedeu o empréstimo.

No SAC o valor da parcela referente à amortização é constante. Ou seja, em um financiamento de 360 meses, se na primeira prestação paga o valor referente à amortização foi de R$1.000,00, 359 meses depois ele vai continuar sendo de R$1.000,00. O que vai mudar é o valor referente aos juros. Como os juros incidem sobre o saldo devedor, e você vai amortizando (abatendo) esse saldo a cada mês com os R$1.000,00 pagos, o valor das prestações no sistema SAC vai diminuindo com o passar do tempo. Saldo menor = valor menor para os juros incidirem.

Vantagens do SAC: Se você acredita que conseguirá quitar o financiamento antes do prazo final, este é um ótimo sistema. Como a parcela de amortização das prestações é constante, em determinado ponto do contrato o saldo devedor já poderá ter diminuído a ponto de permitir que você o pague de uma só vez. Desvantagem: Como o valor das prestações varia de acordo com a parcela referente aos juros que incidem sobre o saldo devedor, é impossível saber quanto você pagará de prestação em dois ou três anos, por exemplo.

No sistema de Tabela Price o valor das prestações é constante. O mutuário sabe exatamente quanto vai pagar a cada mês: os valores da primeira e última prestações são exatamente os mesmos, ainda que os contratos sejam atualizados todos os anos por um índice de correção monetária previamente acertado. Nas prestações iniciais o valor referente à amortização é baixo; assim, os juros sobre o saldo devedor, que no início do contrato é praticamente o financiamento inteiro, ocupam a maior parte da prestação, a qual, relembrando, é fixa.

Vantagem: Conhecer previamente o valor da prestação evita surpresas. Desvantagem: se você decidir quitar o financiamento no meio do contrato, vai se deparar com saldo devedor mais alto do que no sistema SAC. A parcela da prestação que amortiza o saldo devedor é bem pequena no início do financiamento. Você praticamente só paga juros por algum tempo.

É importante ressaltar que os juros baixos e a manutenção desse mesmo patamar de juros e inflação por um período prolongado tornará os dois sistemas muito similares. Qual o melhor? Vai depender do planejamento financeiro de cada mutuário.

Se você já tem um financiamento em curso, não deixe de procurar a instituição financeira para repactuar suas taxas de juros do financiamento. Quanto mais antigo for o seu financiamento, maior será o impacto da redução que poderá ser obtida.

Imagine um financiamento contratado em junho/2019, ou seja, há pouco mais de um ano, para compra de um imóvel no valor de R$531.495,00:

A taxa de juros caiu de 8,30% para 7,45%, o que representa uma redução de R$50,19 no valor mensal das prestações. Como sempre devemos pensar na economia anual, são R$602,00 a menos. Você pode poupar ou usar para divertir-se com sua família. Mais uma vez, depende do seu planejamento.

Se você ficou com alguma dúvida sobre este tema ou tem alguma sugestão para abordarmos neste espaço, fale conosco. O objetivo da Legere é descomplicar as finanças para pessoas como você.